2023年6月

皆様、こんにちは。

本日のテーマは『住宅ローンの基礎知識～そもそも住宅ローンって？～』です

金利動向などをチェックすることはとても大事ですが、これからお家づくりを始める方は、そもそも住宅ローンってどんなもので、どんな種類があるの？という方もいらっしゃると思います。

今回からは住宅ローンとは何か、どんな種類があるのかなど、住宅ローンに関する基礎知識について詳しく書いていきたいと思います♬

住宅ローン基礎知識～そもそも住宅ローンって？～

そもそも住宅ローンとは、住宅の購入やリフォームをするために金融機関から借りるお金のことです。

住むための住宅の購入であれば、新築はもちろん、中古戸建や中古マンション、住宅を建てるための土地の購入など、基本的にどんな物件でも利用できます。（ただし、物件によって利用条件や借り入れ条件が異なります。）

金融機関からお金を借りる場合、金銭の貸借に対して支払われる対価「利息」というのが借入期間に応じて発生します。

毎月のローンの返済は、借りたお金（元金）だけではなく、利息も含めた金額です。

「借りたお金に対する利息の割合」を「金利」といいます。

この金利が高くなると利息が増えて返済額も増えてしまいます。

銀行をはじめとする金融機関は、それぞれ独自の住宅ローンを取り扱っています。

代表的な「変動型」「全期間固定型」「固定期間選択型」などがありますが、金融機関によって金利タイプや保証料の有無、取扱手数料などが異なります。

また、各金融機関はそれぞれに、繰上返済の機能や利便性、団体信用生命保険の保障内容など、様々なサービスを展開しています。

住宅ローンの審査基準や借入れ要件は各金融機関によって異なり、その詳細は公表されていないため、実際に審査に出してみないとわかりません

次回は金利の種類、代表的な３タイプのうちの「変動型」について詳しく見ていきたいと思います。

皆様、こんにちは。

本日のテーマは『住宅ローンの基礎知識～フラット３５～』です

代表的な３タイプ「変動型」「全期間固定型」「固定期間選択型」についてお伝えしてきました。

今回は、よく聞く【フラット３５】について詳しく説明します♬

まず、【フラット３５】というのは全期間固定型の一つで、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。

住宅金融支援機構というのは、国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人です。

＜押さえておきたいポイント＞

・最長３５年で全期間が固定金利

・借りる金融機関によって金利は異なる（フラット３５でもさまざまな金融機関がある）

・適用される金利は住宅ローン申込時ではなく、融資が実行される時の金利。

・団体信用生命保険への加入が任意（健康状態が良好でない人でも借りやすい）

＜明確な利用条件がある＞

フラット３５では以下のような明確な利用条件が公表されています。ここでは一部を紹介していきます。

・申込者の条件、申込時の年齢が７０歳未満。

ただし、７０歳以上でも親子リレー返済の場合は借入れが可能。

・日本国籍であること。

永住許可を受けている人や特別永住者も可能。

・返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）

年収４００万円未満の場合：基準は３０%以下

年収４００万円以上の場合：基準は３５％以下

ただし、カードローンや自動車ローンなども含まれるので、他に借入れがないかをしっかり確認しましょう。

・対象住宅

住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅

住宅の床面積が、一戸建て・連続建ておよび重ね建ての場合で７０平米以上、マンションなどの共同建ての場合は３０平米以上。

・借入額と借入期間

借入額：１００万円以上８０００万円以下

借入期間：１５年以上（満６０歳以上は１０年）

借入れ期間の上限は、８０歳から申込時の年齢をひいた年数、または３５年のどちら年数が短い方。

※返済途中に設定した年数以上に変更することは出来ません。

＜審査について＞

民間の住宅ローンの審査では、雇用形態や勤続年数、年収などをチェックします。

フラット３５は、利用する条件が【年齢要件と返済負担率、対象住宅かどうか】だけですので、民間の住宅ローンで審査に通りにくい人も、フラット３５の審査に通る可能性があります。

ここで注意しなければいけないのは、フラット３５でもさまざまな金融機関があるということ。金融機関によって条件も異なります。しっかりと比較検討しましょう。

また、耐震性や省エネルギー性などが優れた質の高い住宅を取得した場合に適用される【フラット３５S】というのもあります。

これは、フラット３５の利用者が耐震性や省エネルギー性の優れた住宅を取得する場合、借入金利を一定期間引き下げるという制度です。

ここでいう"優れた住宅"とは、どんな住宅なのか気になりますよね。

例えば、省エネルギー性に優れた高い断熱性能等を実現した住宅だったり、バリアフリー性に優れた住宅など、対象となる住宅性能が４つの分野に分けられています。

当社へお問い合わせやご相談を頂くお客様から
「今は賃貸に住んでいるので、3年くらい頭金を貯めてから建てようと思っている」
というご相談を頂くことがあります。

その時に私たちが必ずお話しするのが、
「ちょっと待ってください。もしかしてそれって損していませんか？」
ということです。

想像してみてください。
今あなたが毎月支払っている家賃が6万円だとします。

そうすると3年間では、
6万円×12か月×3年＝約220万円ものお金を払っていることになりますよね？

毎月6万円のお金を家賃として支払うのであれば、
毎月6万円の住宅ローン返済をするのと同じことではないでしょうか？
3年間で220万円分の住宅ローンを返済したことになります。

大事なのは、住宅ローンの返済として220万円支払えば、
その分残債が220万円分減るということなのです。

10年間支払えば6万円×12か月×10年＝720万円、
30年間支払えば6万円×12か月×30年＝2160万円分の住宅ローンを返済したことになるのです。

そして最終的に住宅ローンの残債が0円になれば、
当然それ以降の返済（支払い）は無くなり、お家はあなた自身のものになります。

一方家賃で支払った220万円分は、何かご自身のために使われるわけではなく、
そのお部屋（お家）もあなた自身のものになることもありません。

10年間であれば720万円、30年間であれば2160万円の家賃は「ただ支払うだけ」なのです。

そう考えると、頭金を貯めて住宅購入をするより、
早いうちに住宅ローンを組み、
早くから住みながら返済を始める方がお得だとも考えられないでしょうか。

特に、現在は超低金利の時代と言われています。

返済時に必要となる利子の金額は、
過去に今より高金利だった時代よりも圧倒的に安く済みます。

例えば、2000万円借りた時に、金利が1%違うと、
返済額が400～500万円変わることもあります。

2%の違いでは1000万円にもなることだってあります。

ただもちろん、お家の建て時は、金銭面でお得な時だけとも限りません。

私たちがお客様と相談をするとき、いつ建てるのが最も良いタイミングなのかは、
お金のお話も含め、最も気を使ってお話しています。